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日前,北京市公安机关公布统计数据称,核对空置房屋381.2万户。上述数据一经发布立即引起轩然大波,有网友陆续公布了多地的房屋空置情况。

  多数人认为,是投

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资、投机造成了房地产的大量空置。记者近期于北京、上海、广州、深圳等地的实地探访结果却显示,造成房屋空置的原因多种多样:有的是因为滞销,有的是因为质量问题,还有的是因为开发商长年捂盘不卖造成空置。

  如果加上商场、写字楼、未出售楼盘以及长时间不住的度假房屋,全国房地产的真实空置房数据将非常庞大。记者对20家上市地产公司进行抽样调查发现,仅以成本价计算这些公司的空置房,总金额也超过500亿元。

  多家房企空置房占比超10%

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  据媒体报道,北京市人口总队相关负责人介绍北京空置房数据来源透露称,民警通过初步普查会将一些暂时无人居住,或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房,然后通过核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况将这些空置房的一部分重新划为有人居住的房屋。在这些工作全部完成后,才可以完成人口人房关联图,进而获取北京市空置房屋的最后数据。

  事实上,由于目前这一工作尚未完成,上述381.2万户空置房并非最终的数据。

  2010年8月,曾通过“晒黑灯”以及统计杭州水表不走字的房屋,了解房屋空置情况,但这些手段也只能大概反映某一楼盘某一时点的居住情况。

  唯一能够可以公开获得的房地产空置率的统计数据来自于各大地产商的年报。记者对万科、招商、保利、华侨城等20家上市房地产公司的统计获悉,截至2011年12月31日,这20家未销售的空置房以成本价计算,总金额达到535亿元,占到上述公司存货 (包括土地、在建项目和空置房)总额的7.15%。其中,华丽家族、金隅股份、栖霞建设等公司的闲置房屋金额占公司总存货的比例都超过10%。

  配套欠缺是空置主因之一

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  据中国指数研究院上海研究总监陈延彬分析,造成空置房的原因主要有两个:一是房地产市场调控,开发商转为现房销售,销售周期延长造成的空置;二是投资购房,在一线城市、重点二线城市以及旅游城市,投资造成的空置房较多。

  陈延彬的观点得到很多机构的支持。

  上海同策咨询机构研究总监张宏伟表示,如果剔除楼市调控的影响因素,按照2009年市场成交量最高值来计算整个房地产市场需求量(包括投资、自住、改善等),上海每年楼市的投资投机性需求量应该在250万~550万平方米。这么大体量的投资性需求有可能是造成空置房的原因。

  上海克而瑞信息技术有限公司曾在2010年底进行过空置房的抽样调查,据该公司董事长丁祖昱向记者介绍,在他们抽样调查的楼盘中,越是接近市中心的楼盘,空置率越低,越是远离上海中心城区,空置率越高。他们随后发现,投资者并非是造成房屋空置的主因,因为多数投资者仍然希望能将房屋出租出去。

  据丁祖昱介绍,导致房屋空置的一大因素是配套。外环外的区域,由于配套设施无法及时跟上,交通条件不够便利,购房者很难迅速入住,最终造成了大量房屋的空置。此外,交房时间越久,配套成熟的楼盘空置率越低。事实上,很多交房一年空置率达50%的楼盘,时隔一年空置率会降低至30%。
 

 6月7日,中国人民银行下发一份编号为“银发【2012】142号”的“特急”文件,该文件标题为《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和调整存贷款利率浮动区间的通知》(以下简称《通知》)。

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  这份《通知》除详细阐述了如何调整存贷款基准利率和利率的浮动区间以外,最引人关注的莫过于规定 “个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。

 

  0.7倍意味着什么?目前五年期存款最新的基准利率为5.1%,5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%,将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。

 

  “现在银行肯定能不7折就不7折。”一家上市银行的信贷管理部人员对记者表示。不过,华兴银行客服人员告诉记者,该行个人住房贷款利率最低有7折优惠,但不同的客户会有所差异。

 

  7折“非主流”

 

  记者抽样调查了深圳地区多家银行,并未发现首套房贷有0.7倍于基准利率的优惠,最低下浮至基准利率的0.85倍。

 

  据记者了解,建行、华夏银行的首套房贷款利率执行8.5折;如果贷款超过70万元,农行开出了8.8折优惠,其余客户均为9折;中行则对所有客户执行8.8折;广发和招商银行有9折,工商银行则按照基准利率执行。

 

  唯独广东华兴银行表示该行房贷利率最低下浮至基准利率的0.7倍。“我们会根据客户的财务状况、个人资料、风险定价等原则来综合考虑。具体的操作细则还没有出台。”华兴银行的相关人士对记者表示。

 

  “现在一年期贷款利率的息差已经很低了,贷款收益很少。存款可以上浮10%,也就是说银行成本上浮,贷款收益下浮。这对银行影响很大,所以现在肯定是能不打7折就不打7折。”一家上市银行信贷管理部门人士告诉记者。

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  不过,银率网分析师则在报告中指出,也不排除一些新兴的中小商业银行为占一些房贷方面的市场份额,又没有之前的历史包袱,会给予特别优质的客户7折利率,但估计这种份额会很少,普通房贷者享受不到。

 

  “这跟市场整个资金供求关系有关,贷款利率低,大家都去那里借钱,利率高的肯定会降下去了。不过,如果银行资金紧张,银行也未必会降。”上述信贷管理部人士表示。

 

  房贷需求有所好转

 

  “调整利率之后,不会马上就有很多人来贷款,客户的反应没那么快。说实话,有购房需求的人早就来贷款了。现在限购、限贷是最要命的,很多地区第三套根本贷不到。”工行华南地区某支行信贷部门人士对记者表示。

 

  深圳多家银行客户经理告诉记者,如果客户非深圳户口,需要连续交差不多2年社保才能有申请首套房贷款的资格,这在一定程度上抑制了市场需求。

 

  业内人士指出,若公积金贷款全面放行,也能刺激需求。记者从工商银行拿到的《个人住房按揭贷款利率表及月供额》可见,20年期的公积金贷款年利率为4.7%,自营性个人住房、商业用房的利率是6.8%,每100万元月供息额相差1198元。

 

  不过,记者走访了深圳多家银行,相关人士都表示深圳市目前不能做公积金贷款。“可能是因为收益不高,银行一直都没有做,不过这方面政策的细则也许会出台。”一位银行业人士告诉记者。

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  记者从广发银行某地级市分行信贷部门人士处了解到,今年房贷的需求跟去年相比并没有太大变化,较为平稳。另外,民生银行的相关部门人士表示,由于考虑到收益问题,民生银行在该地区没有开展房地产抵押贷款。

 

  不过,该地级市一家工商银行相关人士则认为,因早前购房需求低迷,一些二线城市的楼盘由于资金紧张,今年以来虽然单价并未发生变化,但暗中会降价或者给各种优惠促销,这在一定程度上也能刺激一部分需求,现在需求已经开始有所好转。

 

  银率网报告指出,多家银行贷款负责人表示,执行7折利率难度大,目前正在研究对符合条件的优质首套房购房者提供八折房贷利率。

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