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进入5月以来，多地楼市成交出现局部“量价齐升”态势。但在调控政策并无实质松动的情况下，外界对这种回暖的预期并不确定。针对这一话题，我们特邀中国房地产学会副会长陈国强和亚豪机构市场总监郭毅，对当前楼市回暖迹象进行解读。专家认为，目前房地产市场仍处于筑底期，短期内回调幅度有限，房价不会出现类似2009年期间的暴涨局面。
改善型需求推高房价
主持人：在限购政策影响到大量需求的情况下，X近不少城市的楼市成交已经回暖，这是什么原因？
郭毅：“限购令”执行一年多的时间，极大地抑制了楼市的成交量，对开发商的资金链也提出非常严峻的挑战。这种情况下，部分区域包括单个项目甚至出现房价大幅回落，引发购房者重新入市。
陈国强：还有一点就是信贷政策的微调，特别是X近央行降息，以及个别银行对X套房利率的X惠调整，不仅降低了购房成本，也在影响市场预期，使很多观望的购房者选择入市。
主持人：在成交量回暖的同时，近期不少城市的房屋交易价格提升，这种回升的实质是什么？
郭毅：我认为存在两方面的原因。在成交结构的调整上，数据显示，今年4月份北京成交总价在150万元以下的房屋，市场占有率为54%左右。5月份这一比例下降至51%，6月份降到50%，以上数据说明刚需在逐渐退出。
同时，总价在150万元到400万元的房子，4月份的成交比例为34%，5月份提高至37%，6月份增加到39%，这说明改善性住房的人群逐渐进入市场。高端市场的变化幅度更大，这种结构性变化是推高平均交易价格的主因。
另外，个别区域在前期项目降价X成功后，开始逐步回调价格，这也是形成房价上涨的另一个原因。
回暖势头难持续
主持人：在楼市“限购令”没有松动的情况下，回暖势头还会持续多久？
郭毅：这一轮的楼市成交量和成交价格回暖不可持续，因为调控的底限还是保刚需和打击投资和投机。在这种情况下，短期内限购政策不会松动，具备购房资格的人数会受到限制。同时，房价上升之后也在屏蔽着购房需求。
观望人群的释放量相对有限，可能会持续到“金九银十”，如果之后楼市政策没有松动，信贷政策没有进行大幅调整，那这一轮成交量的释放就基本上进入尾声。
陈国强：目前楼市仍处在筑底的过程，在这个过程中，短期的价格、成交量调整都是正常的波动，市场何时走出底部，还需要继续观察。
主持人：地方X微调政策的尝试一直没有停止，在楼市“限购令”的底限内，目前的政策还有没有松动空间？
陈国强：从地方角度而言，存在一定的运作空间。公积金的贷款额度仍有上调的可能；普通商品房的界定标准也可以调整；对开发商来说，自有资本金比率也可调整；土地出让金的支付方式，支付时间也存在调整余地。另外，地方X还可以采取一些财政、税费补贴等措施。
